1/ Tại sao lại có sự chênh lệch diện tích đất thực tế so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trong sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, gồm:
Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác trong quá khứ. Sai sót trong quá trình đo đạc, nhiều sổ đỏ được cấp trong quá khứ sử dụng phương pháp đo đạc thủ công, bản đồ địa chính không chính xác dẫn đến việc ghi nhận diện tích chưa đúng thực tế. Hoặc cũng có thể do cán bộ đo đạc không đo hết diện tích hoặc chỉ đo một phần đất có giấy tờ rõ ràng.
Thứ hai, do người sử dụng đất lấn chiếm. Người dân có thể đã lấn chiếm phần đất liền kề như đất công, đất không rõ chủ bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (một phần của thửa đất). Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế một phần của thửa đất bằng giấy viết tay nhưng chưa làm thủ tục sang tên.
Thứ tư, biến động ranh giới đất theo thời gian. Mốc giới cũ bị mất, di dời, hoặc thay đổi do thiên nhiên, quy hoạch, làm đường, dòng chảy,…khiến diện tích thực tế đo lại khác với diện tích ban đầu. Ranh giới với hàng xóm thay đổi do các bên thỏa thuận, hiến đất nhưng chưa điều chỉnh lại trên giấy tờ.
Thứ năm, cơ quan có thẩm quyền chưa cập nhật thông tin đầy đủ dẫn đến chênh lệch giữa sổ đỏ so với thực tế.
(Ảnh minh họa: Nguồn internet)
2/ Trường hợp xử lý khi diện tích đất thực tế lớn hơn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Diện tích đất thực tế nhiều khi không trùng, có thể lớn hơn hoặc bé hơn so với diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với người được miễn thuế, tiền sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuế sử dụng đất hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, việc không trùng giữa diện tích thực tế và diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể sẽ ảnh hưởng đến một số quyền, lợi ích hoặc dẫn tới tranh chấp khi chuyển nhượng.
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất hiển thị không thay đổi so với thời điểm cấp sổ đỏ và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp 2: Đo đạc lại cho thấy ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm cấp sổ đỏ.
Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3/ Thủ tục thực hiện:
Bước 1: Đo đạc lại diện tích đất. Người sử dụng đất liên hệ Văn phòng đăng kí đất đai để đề nghị đo đạc lại thực tế. Cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc, lập bản đồ địa chính mới.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
+ Biên bản xác minh hiện trạng (nếu có)
+ CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu
+ Xác nhận đất không tranh chấp, không lấn chiếm của UBND xã
Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Bước 4: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Công ty Luật Minh Phi
