Theo khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế Giá trị gia tăng (GTGT). Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xác định giá tính thuế GTGT vẫn phải tuân theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế GTGT và hướng dẫn chi tiết tại Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP.
(Ảnh minh họa: Nguồn internet)
Điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế GTGT quy định:
“Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ)”.
Như vậy, việc có hay không được trừ “giá đất” phụ thuộc vào khả năng chứng minh khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp cho Nhà nước đối với thừa đất đang chuyển nhượng.
Khoản 2 và khoản 7 Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
“Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định trong một số trường hợp như sau: …
2. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế
GTG Tkhi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có)….
7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhânquy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thi giá tinh thuế GTGT là giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT.”
Các khoản “tiền sử dụng đất” và “tiền thuê đất” này được giải thích tại khoản 44 và khoản 45 Điều 3 Luật Đất đai, theo đó đây là các khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục địch sử dụng đất. Do vậy, khoản tiền này chi phát sinh từ quan hệ giữa người sử dụng đất và
Nhà nước, không phải từ giao dịch mua bán giữa các cá nhân với nhau. Do đó, trong trường hợp của doanh nghiệp, do không có căn cứ pháp lý hoặc tài liệu chứng minh tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp cho ngân sách nhà nước của thửa đất (vi đất được mua lại từ cá nhân, hồ sơ lịch sử đã thất lạc), doanh nghiệp phải xác định giá tinh thuế GTGT theo đúng quy định tại khoản 7 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP.
Công ty Luật Minh Phi
