Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Thực tiễn cho thấy một số trường hợp khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản thay vì tiến hành giao kết bằng văn bản hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng lại đồng thời thực hiện 2 hợp đồng song song gồm: Hợp đồng uỷ quyền có công chứng, chứng thực (nhằm che dấu việc mua bán thật bên trong) và hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) chỉ hai bên ký kết mà không có công chứng, chứng thực.
Hiện nay, pháp luật không cấm việc uỷ quyền để giao dịch bất động sản nên các tổ chức hành nghề công chứng vẫn phải công chứng hợp đồng uỷ quyền đó dù biết một số trường hợp bản chất thật bên trong là việc mua bán chuyển nhượng và nó ảnh hưởng tới nhà nước, thất thu tiền thuế của nhà nước.
Tuy nhiên, dù được công chứng hay chứng thực đối với những trường hợp lách luật kiểu này thì các bên vẫn phải chịu những rủi ro pháp lý rất lớn đặc biệt là bên được uỷ quyền (bên mua) có thể kể đến những rủi ro sau:
* Thứ nhất: Dù chuyển toàn bộ quyền sở hữu của bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng uỷ quyền này, tuy nhiên trên thực tế tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên Bán (do chưa sang tên bằng hợp đồng uỷ quyền được) do đó trên giá trị pháp lý bên uỷ quyền( bên bán) vẫn là chủ sở hữu tài sản và có mọi quyền đối với tài sản theo quy định pháp luật.
* Thứ hai: Hợp đồng ủy quyền để chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sảncó thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật và khi chấm dứt thì bên được uỷ quyền không được thực hiện những không việc uỷ quyền nữa, được nhận thù lao nếu có thoả thuận, giao lại tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, tài sản trở về chủ sở hữu.
Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 thì:
– Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt (dù các bên có thỏa thuận khác);
Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong trường hợp: “Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại”.
Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Hậu quả xảy ra là bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) còn người thừa kế của bên được uỷ quyền sẽ không được chia thừa kế đối với Bất động sản này (nếu bên được uỷ quyền chết).
– Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
Quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 thì theo đó dù có thoả thuận thù lao hay không thì các bên trong hợp đồng uỷ quyền vẫn có quyền tự mình đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền chỉ cần báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý (nếu hợp đồng không có thù lao) và có thêm bồi thường nếu có thiệt hại (nếu hợp đồng có thù lao). Mặc dù “thời gian hợp lý” là như thế nào và xác định ra sao trên thực tế vẫn còn không thống nhất.
– Thời hạn ủy quyền đã hết;
Thời hạn ủy quyền là do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Như vậy, hợp đồng uỷ quyền là hợp đồng có thời hạn, việc sử dụng hợp đồng uỷ quyền để thay thế hợp đồng chuyển nhượng nên hết thời hạn thì công việc uỷ quyền chấp dứt, Bất động sản chuyển nhượng lại trở về người uỷ quyền (bên bán), thì các bên sẽ lại phải ký lại hợp đồng uỷ quyền từ đầu.
* Thứ ba: Trong trường hợp lúc chuyển nhượng dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền. Sau một thời gian, giá bất động sản biến động mạnh, nếu bên chuyển nhượng (bên uỷ quyền) lật lọng, đơn phương chấm dứt uỷ quyền hoặc không uỷ quyền nữa khi hết thời hạn thì bên mua (bên nhận uỷ quyền) sẽ bị ảnh hưởng lớn tới quyền và lợi ích của mình và sẽ xảy ra tranh chấp.
* Thứ tư: Thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên…các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ…..
Công ty Luật Minh Phi
