Việc nếu bên chuyển nhượng có thông tin về việc quy hoạch đất mà không thông báo cho người nhận chuyển nhượng có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin theo Điều 387 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng như vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao kết hợp đồng.
(Ảnh minh họa: Nguồn internet)
– Về hợp đồng đặt cọc: là hợp đồng mà một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
– Về nguyên tắc: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.
Nói cách khác, thông thường nếu bên đặt cọc, trong trường hợp này là bên “mua đất” không tiếp tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thoả thuận thì sẽ không được hoàn cọc.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định khác nhau để lấy lại tiền đặt cọc khi phát hiện “đất dính quy hoạch”, như sau:
+ Thứ nhất, là trường hợp khi hợp đồng có thỏa thuận giữa các bên. Thông thường, trong hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ thoả thuận cụ thể về việc hoàn cọc nếu đất chuyển nhượng thuộc diện quy hoạch.
Để bảo đảm tính thiện chí khi chuyển nhượng và tránh phát sinh tranh chấp khi đặt cọc, khi thực hiện chuyển nhượng thì các bên nên thỏa thuận điều khoản “trả lại tiền đặt cọc, tiền trả trước hoặc tiền chuyển nhượng khi đất thuộc quy hoạch”. Nếu thuộc trường hợp này, căn cứ vào thoả thuận giữa các bên, bên đặt cọc có thể nhận lại tiền cọc.
+ Thứ hai, nếu bên chuyển nhượng có sự lừa dối, cố ý che giấu thông tin liên quan đến vấn đề quy hoạch thì trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực và là bên có lỗi.
Khi đó, bên đặt cọc (bên mua) có thể khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu hợp đồng cọc do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015. Hệ quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và thậm chí bên chuyển nhượng (bên có lỗi dẫn tới hợp đồng vô hiệu) còn phải bồi thường thiệt hại cho bên mua).
Nếu không thể chứng minh bên bán có sự lừa dối, thì trường hợp này khi đất chuyển nhượng thuộc diện bị thu hồi và không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên mua cũng có thể yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng cọc do có đối tượng không thể thực hiện được để được hoàn cọc.
Công ty Luật Minh Phi
