Nhiều vướng mắc liên quan đến Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình phát sinh trên thực tế như: Ai có chung quyền sử dụng đất, cha mẹ bán đất phải có sự đồng ý của con?
Trước hết, cần xác định thời điểm mảnh đất được cấp sổ đỏ, vì quy định pháp luật thay đổi tùy theo mốc thời gian.
*Có 02 trường hợp cần lưu ý:
+ Trường hợp 1: Sổ đỏ được cấp trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực
Khi cha mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của toàn bộ thành viên trong hộ gia đình nếu họ có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này xuất phát từ việc hộ gia đình sử dụng đất quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”.
Điều này có nghĩa: Tất cả các thành viên đều có quyền với mảnh đất, nên bất kỳ giao dịch nào cũng cần sự đồng thuận hoặc ủy quyền của tất cả.
Nếu một thành viên trong gia đình không đồng ý, có hai hướng xử lý:
- Nếu mảnh đất đủ điều kiện tách thửa, có thể tách phần cho các con, sau đó bố mẹ sử dụng phần còn lại theo ý muốn.
- Nếu không thể tách thửa hoặc không thỏa thuận được, phải khởi kiện ra tòa để phân chia tài sản chung
Lưu ý: Từ ngày 01/8/2024 Luật đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ không còn cấp sổ đỏ cho hộ gia đình.
+ Trường hợp 2: Sổ đỏ được cấp sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực
“Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất: “Trường hợp nhómngười sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.
Như vậy, việc chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả những thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Khi không thể thỏa thuận, Tòa án là lối ra cuối cùng.
Trường hợp không đạt được sự đồng thuận của tất cả các thành viên thì có thể khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết. Tùy thuộc vào công sức đóng góp của từng người, tòa án sẽ quyết định diện tích đất cho các thành viên trong hộ gia đình cho phù hợp. Khi có quyết định phân chia của tòa án, các thành viên trong hộ gia đình sẽ sang tên mảnh đất được chia.
Dù chỉ một thành viên phản đối, bố mẹ không thể tự ý sang tên đất hoặc chia theo ý muốn. Việc hòa giải, thỏa thuận vẫn là con đường tốt nhất. Nếu không thể, khởi kiện là giải pháp pháp lý cuối cùng, tuy nhiên sẽ mất thời gian và chi phí, sẽ làm rạn nứt không đáng có trong nội bộ.
Công ty Luật Minh Phi
