Bên cạnh một số điểm chung về hồ sơ, thủ tục thì sang tên đất nông nghiệp có điểm khác biệt về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Nếu không nắm rõ người dân sẽ không sang tên được dù đã ký xong hợp đồng.
Đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực ngày 01/08/2024)
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Như vậy, người dân có quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp khi đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
*Điều kiện, giấy tờ cần có khi thực hiện giao dịch bán đất nông nghiệp
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất trong thời hạn sử dụng.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
* Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực.
Theo Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 , khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
“Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản”, theo Khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP được bổ sung bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 91/2022/NĐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 30/10/2022).
Bước 3: Đăng ký sang tên
– Hồ sơ đăng ký sang tên gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18/ĐK quy định tại PHỤ LỤC II (Kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ); Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực; Bản gốc sổ đỏ đã cấp;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN (sửa đổi bởi Điểm a, g, e Khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/07/2025); tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB Thông tư 80/2021/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/7/2025);
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
– Nộp hồ sơ tại:
+ Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
+ Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Công ty Luật Minh Phi
