Căn cứ theo Điều 135 Luật Đất đai 2024 để tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
(Ảnh minh họa: Nguồn internet)
Như vậy, Giấy chứng nhận được cấp sẽ ghi nhận tên chung của hai người và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận, trừ trường hợp có yêu cầu cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Dù Giấy chứng nhận được cấp cho tất cả những người mua chung hay chỉ cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện thì quyền sử dụng đất vẫn được xác nhận hình thức sử dụng là chung và sẽ được định đoạt theo quy định đối với tài sản chung.
Nếu 01 bên sở hữu có nhu cầu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tùy từng trường hợp để có hướng xử lý như sau:
Thứ nhất, trường hợp quyền sử dụng đất chung có thể phân chia từng phần cho từng chủ thể và các chủ thể sử dụng đất chung đồng ý thực hiện việc phân chia.
Có nghĩa là thửa đất có thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất để thành nhiều thửa đất, trong đó có thửa đất tương ứng với phần tỷ lệ mua chung thì có thể đề nghị người mua chung thống nhất việc tách thửa đất để chuyển từ quyền sử dụng đất chung thành quyền sử dụng đất của riêng từng cá nhân. Khi đó, việc định đoạt đối với từng quyền sử dụng đất chỉ do từng cá nhân quyết định.
Tuy nhiên, việc tách thửa cần phải đáp ứng các điều kiện để được tách thửa được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Thứ hai, trường hợp quyền sử dụng đất chung không đáp ứng được các điều kiện để được tách thửa đất.
Theo đó, tại Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Có nghĩa là nếu không đáp ứng được các điều kiện để tách thửa hoặc các đồng sở hữu không thống nhất việc tách thửa thì các thành viên phải cùng nhau định đoạt hoặc ủy quyền cho một người đại diện để định đoạt.
Thứ ba, trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất chung không đồng ý cùng định đoạt.
Trường hợp không đạt được sự thống nhất để thực hiện việc tách thửa đất (nếu được) hoặc cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể nộp đơn khởi kiện ra TAND khu vực nơi có đất để yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất.
Theo đó, tùy vào tình huống và diễn biến vụ việc, tòa án có thể phán quyết theo hướng: (i) buộc tách thửa (nếu đáp ứng các điều kiện để tách thửa) tương ứng với tỉ lệ góp của từng chủ thể trên cơ sở cung cấp chứng cứ việc đóng góp tạo lập của mỗi người để từng chủ thể tự định đoạt; (ii) hoặc nếu không tách thửa được và bên mua chung đồng ý mua lại phần quyền sử dụng đất thì sẽ được ưu tiên mua trước trên cơ sở giá do các bên thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được sẽ trên cơ sở thẩm định giá độc lập; (iii) hoặc nếu bên mua chung không đồng ý mua lại thì Tòa án có thể tuyên bán đấu giá quyền sử dụng đất để phân chia bằng tiền.
Có thể thấy việc xác lập chung quyền sử dụng đất giữa các chủ thể có rất nhiều quy định phức tạp. Do vậy, các bên khi cùng tạo lập quyền sử dụng đất chung cần đặt ra những thỏa thuận trước khi tạo lập để tạo cơ sở cho việc thực hiện các quyền của từng chủ thể đối với quyền sử dụng đất tạo lập chung.
📍 Trên đây là bài viết hướng dẫn của Công ty Luật Minh Phi về vấn đề này. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Zalo: 0976.337.633 để được giải đáp. Trân trọng!
Công ty Luật Minh Phi
