1/ Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Khi hai bên ký hợp đồng thuê nhà thì có thể có thời hạn thuê hoặc không xác định thời hạn thuê. Căn cứ khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở năm 2023, các bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;
g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này”.
(Ảnh minh họa: Nguồn internet)
Như vậy, nếu thuộc các trường hợp nêu trên, hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt. Khi chấm dứt việc thuê nhà, bên cho thuê phải trả lại nhà thuê theo đúng như tình trạng ban đầu khi thuê trừ đi các hao mòn tự nhiên hoặc đã thoả thuận sau đó theo quy định tại khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu giá trị của nhà thuê giảm sút so với tình trạng ban đầu khi các bên mới thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (đã trừ đi hao mòn tự nhiên).
Căn cứ khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên thuê cố tình chậm giao lại nhà thuê cho bên cho thuê thì bên thuê phải chịu:
– Trả tiền thuê trong thời gian chậm trả.
– Bồi thường thiệt hại.
– Trả tiền phạt vi phạm do chậm trả lại nhà thuê nếu hai bên có thoả thuận sẽ phạt nếu bên thuê vi phạm quy định về trả lại nhà sau khi hết thời gian thuê.
– Chịu rủi ro với nhà thuê trong thời gian chậm trả nhà.
2/ Bên thuê không chịu trả nhà khi đến hạn hợp đồng, xử lý thế nào?
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê”
Do đó, trước tiên, khi bên thuê không trả lại nhà khi hết hạn hợp đồng, bên cho thuê cần thông báo bằng văn bản cho bên thuê, nêu rõ thời điểm, hết hạn hợp đồng và yêu cầu bên thuê trả nhà cho mình. Nếu bên thuê cố tình không trả, bên cho thuê có thể khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp. Thủ tục khởi kiện thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:
* Hồ sơ cần chuẩn bị
– Đơn khởi kiện;
– Giấy tờ tuỳ thân: Căn cước công dân của người khởi kiện (bản sao);
– Hợp đồng thuê nhà (nếu có);
– Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan đến việc thuê nhà của các bên (nếu có).
* Toà án giải quyết:
Các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực (Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tố tụng hành chính, Tư pháp người chưa thành niên sửa đổi 2025, số 85/2025/QH15). Đồng thời, Toà án khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp này.
Do đó, người cho thuê có thể gửi toàn bộ giấy tờ, hồ sơ liên quan đến việc khởi kiện đến Toà án nhân dân khu vực nơi người thuê nhà cư trú (thường trú + tạm trú) để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp bằng cách nộp trực tiếp, gửi theo đường bưu điện hoặc gửi vào Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
* Thời gian giải quyết
Căn cứ Điều 191 đến Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời gian giải quyết vụ khởi kiện đòi nhà có thể kéo dài đến 08 tháng với các hoạt động gồm: Phân công Thẩm phán, thụ lý vụ án, người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, chuẩn bị xét xử,…
Công ty Luật Minh Phi
